Артемовская объединенная государственная налоговая инспекция в связи с многочисленными запросами относительно налогообложения доходов граждан, полученных от операций по продаже объектов недвижимого имущества, сообщает следующее.

Порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества регламентируется ст. 11 Закона Украины «О налоге с доходов физический лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV (далее – Закон № 889-IV). Подпунктом 11.1.1 статьи 11 установлено, что при продаже недвижимого имущества доход, полученный налогоплательщиком от продажи не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома, включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке, не облагается налогом, если общая площадь такого жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома не превышает 100 м2.

В случае если площадь такого объекта недвижимого имущества превышает 100 м2, то часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению по ставке в размере 1 % от стоимости такого объекта недвижимого имущества.

Пунктом 1 ст. 121 Земельного кодекса Украины (далее - Земельный кодекс) установлена норма безвозмездной передачи земельных участков гражданам из земель государственной или коммунальной собственности в таких размерах:

• для ведения садоводства - не больше 0,12 га;
• для строительства и обслуживание жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах - не больше 0,25 га;
• в поселках - не больше 0,15 га;
• в городах - не больше 0,10 га;
• для индивидуального дачного строительства - не больше 0,10 га.

Учитывая приведенное, если площадь жилого дома, который отчуждается одновременно с земельным участком, превышает 100 м2, то часть дохода, пропорциональная сумме превышения площади жилого дома свыше 100 м2, и доход от продажи земельного участка (с учетом норм ст. 121 Земельного кодекса) подлежат налогообложению по ставке в размере 1 %. Однако, если площадь отчуждаемого земельного участка, на котором расположен жилой дом (любой площади), превышает нормы, установленные ст. 121 Земельного кодекса, часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению соответственно пп. 11.1.2 п. 11.1 ст. 11 Закона № 889-IV, т.е. в размере 5 %.

Рассмотрим на примерах порядок налогообложения полученных доходов при продаже налогоплательщиком один раз на протяжении отчетного налогового года жилого дома вместе с земельным участком, на котором он расположен.

Пример 1.

Продается первый раз на протяжении календарного года жилой дом в городе, общая площадь которого составляет 90 м2, вместе с земельным участком площадью 0,08 га, на которой расположенный дом.

Так как жилой дом - до 100 м2 (90 м2 < 100 м2) и земельный участок - в пределах предельных норм, установленных Земельным кодексом для строительства и обслуживание жилого дома в городе (0,08 га < 0,10 га), то доход от продажи жилого дома и доход от продажи земельного участка не облагается налогом согласно абз. 1 пп. 11.1. 1 п. 11.1 ст. 11 Закона № 889-IV.

Пример 2.

Продается первый раз на протяжении календарного года жилой дом в селе, общая площадь которого составляет 70 м2, вместе с земельным участком площадью 0,40 га, на которой расположенный дом.

Так как жилой дом - до 100 м2 (70 м2 < 100 м2), а земельный участок - свыше границ предельных норм, установленных Земельным кодексом для строительства и обслуживание жилого дома в селе (0,40 га > 0,25 га), где превышение составляет 0,15 га, то часть дохода от продажи земельного участка, который пропорциональный сумме площади земельного участка в пределах норм, установленных Земельным кодексом (0,25 га), не облагается налогом согласно абз. 1 пп. 11.1. 1 п. 11.1 ст. 11 Закона № 889-IV. Вместе с тем часть дохода от продажи земельного участка, который пропорциональный сумме превышение площади земельного участка (0,15 га) свыше норм, установленных Земельным кодексом, подлежит налогообложению соответственно пп. 11.1. 2 п. 11.1 ст. 11 Закона № 889-IV по ставке 5 %. 

Пример 3.

Продается первый раз на протяжении календарного года жилой дом в поселке, общая площадь которого составляет 120 м2, вместе с земельным участком площадью 0,12 га, на которой расположен дом.

Так как жилой дом - свыше 100 м2 (120 м2 > 100 м2), т.е. превышение составляет 20 м2, а земельный участок - в пределах предельных норм, установленных Земельным кодексом для строительства и обслуживание жилого дома в поселке (0,12 га < 0,15 га), то часть дохода от продажи жилого дома, которая пропорциональная сумме превышение площади дома свыше 100 м2 (20 м2), и доход от продажи земельного участка (0,12 га) облагается налогами согласно абз. 2 пп. 11.1. 1 п. 11.1 ст. 11 Закона № 889-IV по ставке 1 %.

Пример 4.

Продается первый раз на протяжении календарного года жилой дом в городе, общая площадь которого составляет 190 м2, вместе с земельным участком площадью 0,25 га, на которой он расположен.

Так как жилой дом - свыше 100 м2 (190 м2 > 100 м2), превышение составляет 90 м2, а земельный участок - свыше границ предельных норм, установленных Земельным кодексом для строительства и обслуживание жилого дома в городе (0,25 га > 0,10 га), т.е. превышение составляет 0,15 га, то часть дохода от продажи жилого дома, которая пропорциональная сумме превышение площади дома свыше 100 м2 (90 м2), облагается налогами согласно абз. 2 пп. 11.1. 1 п. 11.1 ст. 11 Закона № 889-IV по ставке 1 %. Вместе с тем часть дохода от продажи земельного участка, который пропорциональный сумме площади земельного участка в пределах норм, установленных Земельным кодексом (0,10 га), подлежит налогообложению согласно абзацу вторым гг. 11.1. 1 п. 11.1 ст. 11 Закона № 889-IV по ставке 1 %. Часть дохода от продажи земельного участка, который пропорциональный сумме превышение площади земельного участка (0,15 га) свыше норм, установленных Земельным кодексом, подлежит налогообложению соответственно гг. 11.1. 2 п. 11.1 ст. 11 Закона № 889-IV по ставке 5 %.

Таким образом, при налогообложении доходов граждан, полученных от операций по продаже объектов недвижимого имущества, необходимо учитывать нормы земельного законодательства.

Заместитель начальника Артемовской
ОГНИ Тишакова Е.И.